El centro de Miami continúa como imán de atracción para los potenciales compradores de viviendas. Ello impone especial atención al presupuesto, cautela con los precios inflados y, por supuesto, adecuado asesoramiento, según previsiones de la cuarta encuesta anual de la industria, efectuada por la firma Bendixen & Amandi International y el Miami Herald.
La encuesta recogió opiniones confidenciales en inglés y español de un centenar de brokers, analistas y agentes inmobiliarios, entre el periodo de primero de mayo hasta primero de junio de este año.
Anthony Williams, director de proyectos especiales de Bendixen & Amandi, subrayó que la encuesta recoge la valoración de profesionales que trabajan fuera del mercado de lujo, lo cual refleja “una visión general más completa del estado del mercado”.
PRONOSTICOS Y PREVISIONES
Según el informe de junio de 2018 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de las viviendas unifamiliares aumentó de $335.000 a $355.000 año tras año. Esa realidad refleja el 78º mes consecutivo de crecimiento. El precio medio de los condominios existentes subió 2,1%, de $235.000 a $240.000.
Los encuestados calificaron la asequibilidad de Miami-Dade en una escala del 1 al 10, en el que 1 no es asequible y 10 es muy asequible. La respuesta promedio fue 7, una mejora notable con respecto al año pasado que se obtuvo una respuesta de 4,7.
La confianza general en el valor residencial de Miami-Dade es cautelosa: el 44% de los encuestados espera que el valor de la vivienda se aprecie; el 35% predice la depreciación y el 14% piensa que los valores permanecerán estables.
Hay una fuerte demanda de viviendas con un precio de entre $250.000 y $600.000. Ello explica por qué el 51% de los encuestados espera que ese segmento se aprecie. El 37% piensa que las propiedades de lujo ganarán valor.
LOCALIZACIÓN, LOCALIZACIÓN, LOCALIZACIÓN
Según el estudio de mercado residencial más reciente de Integra Realty Resources, se completaron casi 4.800 nuevos apartamentos de alquiler entre 2014-2018 en el área metropolitana de Miami. Otras 5.062 unidades se encuentran bajo construcción, y ese número no incluye la gran cantidad de condominios que se listarán para alquiler por propietarios que viven fuera de la ciudad. Esto explica por qué Brickell, Downtown y Midtown fueron los tres mejores lugares elegidos por los encuestados como las áreas más populares en Miami-Dade en este momento para los inquilinos.
Para compradores, las tres áreas más populares – Coral Gables, Miami Beach y Coconut Grove – se encuentran todas fuera del núcleo cada vez más denso del centro de la ciudad.
Por cuarto año consecutivo, Miami Beach fue una vez más el vecindario más sobrevalorado, con un precio medio por pie cuadrado de $520, señaló uno de los expertos consultados. Brickell registró el segundo lugar con $497 por pie cuadrado, mientras que los enclaves de lujo de Sunny Isles Beach ($554) y Key Biscayne ($753) empataron en tercer lugar. Brickell tiene la mayoría de las propiedades que son condominios, comentó un corredor de Miami.
Homestead, donde el precio medio de un pie cuadrado es de $140, fue considerado el vecindario más infravalorado. Miami Shores ($338) quedó en segundo lugar, debido a que su precio es más bajo que en otras áreas con un inventario de viviendas comparable y calidad de las escuelas, como Pinecrest y Coral Gables. North Miami Beach ($237), Little Havana ($254) y Kendall ($226) empataron en tercer lugar.
“El aumento en la prominencia de Miami Shores en el estudio de este año es el resultado de nuestra inclusión en más sectores de bajo costo”, dijo Williams de Bendixen y Amandi. “Miami Shores es uno de esos vecindarios que se encuentra entre categorías de precios, por lo que fue mencionado por brokers tanto en el mercado de lujo como en el mercado fuera de lujo”.
Los encuestados eligieron Coral Gables como el lugar que escogerían si buscan una casa unifamiliar, y optaron por Brickell si buscan un condominio o un apartamento. The Design District / Midtown fueron las áreas que la mayoría de los encuestados dijeron que sugerirían a un inversionista o propietario que busca obtener un buen retorno de la inversión, después de cinco años.
“Las propiedades residenciales en Design District siguen teniendo un buen precio, especialmente si se tiene en cuenta cómo ese sector se está convirtiendo en un destino cultural y comercial en auge”, dijo Craig Robins, CEO de Dacra Development, que ha estado desarrollando el área desde la década de 1990.
“Miami tiene pocos lugares amigables para peatones. La posibilidad de caminar desde su casa hasta grandes restaurantes, tiendas y museos, todo en un contexto de arte público inspirador, arquitectura y diseño, es poco común.”
LAS VARIABLES
A pesar del temor del huracán Irma del año pasado y la creciente preocupación por la vulnerabilidad del sur de la Florida al aumento del nivel del mar, el 69% de los encuestados dijo que la llamada de Miami con una tormenta de categoría 5 no afectó el nivel de importancia que sus clientes le dan al cambio climático. Las crecientes tasas de seguro contra huracanes e impuestos de la propiedad fueron factores mucho más importantes en las transacciones inmobiliarias, con 61% de los encuestados diciendo que tenían una “gran influencia” en las decisiones de compra de sus clientes.
“La gente ha estado acostumbrada a los impuestos de la propiedad durante años, por lo que la gente entiende”, pero el seguro contra vientos huracanados está afectando las decisiones de compra de una manera no vista antes”, dijo un experto de Miami Dade. Otro consultado de la industria comentó: “Los impuestos de la propiedad no tienen influencia, pero el seguro contra vientos huracanados es más importante que cualquier otra cosa”.
Los encuestados dijeron que el grueso de los compradores extranjeros provenían de América Latina (21%). Los países específicos seleccionados fueron Venezuela (21%), Brasil (20%) y Colombia (11%). Europa, Rusia, México y Canadá también ganaron menciones.
Según la encuesta, ¿Cuál es la variable más importante en todas las transacciones de bienes raíces en Miami-Dade? La respuesta fue la congestión del tráfico, con el 75% de los encuestados diciendo que influye “mucho” en las decisiones, el 12% dice “algo”, el 4% dijo “muy poco” y el 9% dijo “para nada”.
